他项权证抵押期限过期，应该怎么办？

房屋他项权证抵押期限过期后，抵押贷款合同仍有效，但无法向法院主张权利。建议在期限过期前重新提交证明材料，经审批后继续有效。即使过期，未办理注销手续，抵押权仍存在。他项权证过期三年后，抵押权人可直接拍卖抵押物，无论期限是否过期。他项权证是基于债权存在和消灭的附属权利，期限是债务清偿期。债务逾期未清偿，抵押权可行使。

法律分析

一、房屋他项权证抵押期限过期该怎么处理？

房屋他项权证抵押期限通常是2年有效，可以对抗第三人，如果过期不会影响抵押贷款合同的法律效力，只是他项证抵押期限过期后就没有了向法院主张权利的权利，建议当事人可以在他项权证期限过期前重新提交证明材料，经房屋产权登记管理机构审批通过后继续有效。即便是他项权证已经过期了，只要没有经过防伪登记结构办理注销登记手续，抵押权就一直存在。

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根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条【担保物权消灭事由】有下列情形之一的，担保物权消灭：

(一)主债权消灭;

(二)担保物权实现;

(三)债权人放弃担保物权;

(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。

从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。

二、他项权证过期三年的法律后果是什么？

他项权证过期三年的法律后果是会被抵押权人直接拍卖掉抵押物，而且抵押权人不会在他项权证已经过期三年内的情况下才行使抵押权，如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。

房屋他项权证是房屋所有人在房屋物权上基于债权而设定的一项附属权利。房屋他项权利证，即证明房屋典权、抵押权等他项权利存在的文件，也就是说它是基于债权而存在和消灭的。

他项权证的期限不是什么“有效期”，是债务清偿期。债务人逾期未清偿债务的，他项权利人就可以行使抵押权了。

结语

根据上述情况，对于房屋他项权证抵押期限过期的处理，建议当事人在期限过期前重新提交证明材料，经审批通过后继续有效。即便他项权证已过期，只要未办理注销登记手续，抵押权仍然存在。而对于他项权证过期三年的法律后果，抵押权人有权直接拍卖抵押物，并可在主债权到期未清偿时行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。房屋他项权证是基于债权而存在和消灭的附属权利。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。